Lãi suất vay mua nhà thấp, liệu có nên vay ngân hàng đầu tư căn hộ lúc này?

Chính sách cho vay mua nhà hấp dẫn

Hiện nay, các ngân hàng lớn như Vietcombank, BIDV, VietinBank, Agribank đang triển khai các gói vay mua nhà với mức lãi suất ưu đãi dao động từ 5,2% đến 5,6%/năm, cố định trong 2–3 năm đầu. Nhóm ngân hàng thương mại như MB, TPBank, Techcombank cũng đưa ra mức lãi suất khá cạnh tranh, từ 6–7%/năm trong 1–3 năm đầu tiên.

Phần lớn các gói vay đều có thời gian tối đa 20–30 năm, tỷ lệ vay lên tới 70–80% giá trị tài sản nếu người vay có tài sản thế chấp bổ sung. Với chính sách giãn dòng tiền, ân hạn trả gốc 1–5 năm, việc tiếp cận vốn vay để sở hữu căn hộ, dù để ở hay đầu tư trở nên dễ dàng hơn so với giai đoạn lãi suất cao trước đó.

Trong bối cảnh thị trường đang bước vào chu kỳ phục hồi, căn hộ chung cư hiện được đánh giá là phân khúc tiềm năng, nhất là tại các đô thị lớn hoặc những khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng đang phát triển.

So với nhà đất, căn hộ có tính thanh khoản cao hơn, đặc biệt là các dự án đã bàn giao hoặc sắp hoàn thiện. Giá bán hiện nay cũng đang chững lại, sau một giai đoạn dài tăng nóng. Điểm cộng của loại hình căn hộ là khả năng cho thuê tốt, nhất là với căn hộ chung cư tại các khu vực gần trường học, khu công nghiệp, văn phòng… giúp nhà đầu tư có thể khai thác dòng tiền để hỗ trợ trả nợ ngân hàng.

Với chính sách cho vay hấp dẫn cộng với tính thanh khoản tốt của căn hộ, không ít người phân vân trước bài toán: Có nên vay tiền ngân hàng để đầu tư căn hộ thời điểm này?

Bài toán đòn bẩy tài chính: Cơ hội và rủi ro song hành

Vay ngân hàng đầu tư bất động sản bản chất là sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu sử dụng đúng lúc, đúng cách, đòn bẩy sẽ giúp nhà đầu tư tối ưu hóa vốn và lợi nhuận. Ngược lại, nếu không có phương án dòng tiền ổn định và quản trị rủi ro tốt, nó có thể trở thành gánh nặng kéo dài trong nhiều năm.

Người mua cần đảm bảo có nguồn thu ổn định để trả nợ hàng tháng và hạn chế vay quá 50–60% giá trị căn hộ nếu không có tài sản thế chấp bổ sung. Đồng thời, cần lựa chọn kỹ các dự án có pháp lý rõ ràng, đã có cư dân sinh sống, tiện ích vận hành đầy đủ và nằm tại khu vực có nhu cầu thuê ở thực cao.

Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư hiện dao động quanh mức 75–85 triệu đồng/m² đối với khu vực trung tâm và nội đô, từ 45–60 triệu đồng/m² tại các quận ven như Nam Từ Liêm, Hà Đông, Hoàng Mai. Một căn hộ diện tích khoảng 70m² tại phân khúc trung cấp hiện nay có giá từ 3–4 tỷ đồng.

Tại TP.HCM, mặt bằng giá cao hơn, dao động từ 70 đến hơn 100 triệu đồng/m² ở các quận trung tâm. Căn hộ tầm trung tại khu vực xa như Thủ Đức, Bình Tân hay quận 7 có giá mềm hơn, dao động từ 3,5–5 tỷ đồng/căn.

Giả sử, người mua lựa chọn một căn hộ 3 tỷ đồng ở Hà Nội, người vay cần có ít nhất 1,2–1,5 tỷ đồng tiền mặt, vay ngân hàng phần còn lại. Với khoản vay 1,5 tỷ đồng trong thời hạn 30 năm, lãi suất ưu đãi 6%/năm trong năm đầu, số tiền trả gốc và lãi mỗi tháng rơi vào khoảng 11–12 triệu đồng. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể tăng, do đó người vay cần có kế hoạch tài chính rõ ràng và tính đến kịch bản lãi suất cao hơn.

Trong trường hợp mua để cho thuê, cần tính toán cẩn thận hiệu quả khai thác. Với căn hộ cho thuê giá 7-9 ttriệu đồng/tháng (ở khu vực vùng ven) hoặc 12-25 triệu đồng (tại khu vực trung tâm), dòng tiền có thể trang trải phần lớn chi phí lãi vay, giảm áp lực tài chính đáng kể.

Việc vay ngân hàng đầu tư căn hộ thực tế phù hợp với những người có thu nhập ổn định, đã chuẩn bị sẵn nguồn vốn đối ứng, có kế hoạch tài chính rõ ràng và đủ khả năng nắm giữ tài sản trong trung – dài hạn. Bởi lãi suất thấp chỉ là điểm khởi đầu. Thành công trong đầu tư bất động sản, suy cho cùng, vẫn phụ thuộc vào tầm nhìn dài hạn và khả năng đồng hành cùng thị trường đủ lâu để đón đầu chu kỳ tăng trưởng sắp tới.