Khan hiếm nguồn cung, giới đầu tư địa ốc bắt đầu “lùng sục” đất nền cận kề Tp.HCM

Sau quý 1/2025, thị trường đất nền thổ cư tại Tp.HCM vẫn chưa hạ nhiệt nhưng đã bắt đầu chia sẻ sức nóng với các tỉnh lân cận. Việc nhà đầu tư chuyển hướng tìm kiếm đất nền ở khu vực ngoài Tp.HCM cho thấy nhu cầu và tâm lý sở hữu đất nền của người mua vẫn rất tích cực.

Gần đây, các dự án đất nền ở Long An, Bình Dương và Đồng Nai liên tục có diễn biến mới. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, nhu cầu sở hữu đất nền thổ cư tăng mạnh đã khiến người mua tìm đến những khu vực còn tiềm năng tăng giá. Dù quỹ đất để phát triển đất nền tại các tỉnh này không còn nhiều, nhưng so với Tp.HCM, người mua vẫn có nhiều lựa chọn hơn. Khả năng tăng giá dự báo tích cực, đặc biệt khi hạ tầng kết nối được đầu tư mạnh mẽ, giúp việc di chuyển đến Tp.HCM ngày càng thuận tiện.

Tại Long An, một số dự án đất nền ở các khu vực như Long Hậu, Tân Lập (Cần Giuộc), Đức Hòa và Bến Lức đang sôi động trở lại, thu hút sự quan tâm đáng kể. Nhiều nhà đầu tư bắt đầu "lùng sục" tìm kiếm đất nền có mức giá dao động từ 20-40 triệu đồng/m2, gần các tuyến đường lớn với kì vọng tăng biên lợi nhuận đầu tư trong tương lai.

Chẳng hạn, dự án đất nền 826EC – Long Hậu (Cần Giuộc), tọa lạc ngay mặt tiền đường DT826E, dù chưa chính thức mở bán nhưng đã nhận được nhiều sự chú ý từ nhà đầu tư. Tương tự, dự án Saigon Riverpark, nằm trên mặt tiền đường Trương Văn Bang (Tân Lập, Cần Giuộc), ghi nhận giao dịch thứ cấp diễn ra sôi nổi, ở cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư. Giá đất tại đây đã tăng từ 10-20% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, tại Bình Dương, các nền đất thứ cấp đã có sổ ở Dĩ An, Tân Uyên, Bàu Bàng ghi nhận giao dịch ổn định. Tuy nhiên, do nguồn cung đất giá tốt ngày càng khan hiếm, môi giới bắt đầu khó khăn khi tìm kiếm nguồn hàng để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư.

Tại Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), các lô đất thổ cư sẵn sổ, giá tốt vẫn được nhà đầu tư mua vào. Theo môi giới, từ sau Tết nguyên đán, nhu cầu tìm kiếm đất nền tại khu vực tăng rõ rệt. Đến nay, các nền đất giá bán hợp lý đã giảm dần nên thị trường nơi đây có dấu hiệu chững giao dịch hơn so với đầu năm.

Báo cáo thị trường đất nền quý 1/2025 của DKRA Consulting chỉ ra, nguồn cung đất nền phía Nam chủ yếu tập trung tại ba thị trường chủ lực là Long An, Bình Dương và Đồng Nai khi chiếm khoảng 82% tỷ trọng cung sơ cấp của toàn thị trường, tương đương khoảng 5.336 sản phẩm hiện đang mở bán.

So với giai đoạn trước, nguồn cung mới đất nền tại các khu vực vẫn duy trì tình trạng khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 16% trên tỷ trọng cung sơ cấp, giảm khoảng 28% so với cùng kỳ năm 2024.

Điều đáng nói, sức cầu chung của thị trường ghi nhận phục hồi tích cực với lượng tiêu thụ tăng gấp 6,1 lần so với quý 1/2024. Mặt bằng giá sơ cấp tăng 2 - 6% tại một số khu vực. Điều này phản ánh rõ nét về cung - cầu của thị trường, mức độ phát triển đô thị - hạ tầng tại các địa phương. Việc loạt hạ tầng liên tục đầu tư, mở rộng đã kích thích nhu cầu tìm kiếm đất nền tại các tỉnh lân cận Tp.HCM trong suốt thời gian qua.

Theo DKRA Consulting, thị trường thứ cấp đất nền đang bước vào giai đoạn phục hồi sôi động so với cuối năm 2024. Giá thứ cấp tăng phổ biến từ 12% - 16%. Thị trường ghi nhận hiện tượng sốt đất cục bộ tại các tỉnh thành có thông tin sáp nhập vào Tp.HCM với mức tăng lên đến 20% - 30%.

Còn theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong các tháng đầu năm 2025, phân khúc đất nền dẫn đầu xu hướng phục hồi với mức độ tìm kiếm tăng 50% từ tháng 2 đến tháng 3. Trong khi đó, mức tăng tìm kiếm của nhà phố, nhà riêng và chung cư lần lượt đạt 32%, 26% và 15%. Đồng thời, lượng tin đăng ở phân khúc đất nền tăng 34%, chỉ đứng sau nhà riêng với mức tăng 37%.

Nhà đầu tư tranh thủ đón sóng

Không khó hiểu khi nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ vốn trước 1-3 năm để đón đầu xu hướng thị trường đất nền tại các tỉnh lân cận, thậm chí đi trước các dự án hạ tầng. Trong bối cảnh quỹ đất nội đô Tp.HCM khan hiếm và giá cao, dòng tiền của nhà đầu tư dịch chuyển sang thị trường lân cận cho thấy, họ kì vọng nhiều hơn về câu chuyện tăng giá trong tương lai. Việc hạ tầng khu vực ven Tp.HCM liên tục được đầu tư và mở rộng càng củng cố niềm tin, thúc đẩy nhà đầu tư phân bổ vốn vào thị trường tỉnh.

Trong chia sẻ gần đây, ông Trần Khánh Quang, một chuyên gia đầu tư bất động sản cho biết, quy hoạch hạ tầng tác động mạnh đến giá trị đất đai. Một mảnh đất có thể tăng giá 3-4 lần trong 3-5 năm, chủ yếu nhờ hạ tầng kết nối. Việc mở rộng kết nối hạ tầng từ Tp.HCM đến các khu vực tỉnh lân cận sẽ thúc đẩy giá đất nền tăng. Trong thời gian tới, tiềm năng bất động sản không chỉ nằm ở Bình Dương, Long An, Đồng Nai mà còn có thể mở rộng đến các khu vực xa hơn như Ninh Thuận, Bình Thuận và Lâm Đồng.

Theo ông Quang, thị trường đất nền phía Nam đang diễn biến đúng như dự báo trước đó: thanh khoản phục hồi tại Tp.HCM trước, sau đó mới lan dần sang các tỉnh lân cận. Từ quý 2/2025 đến nay, thị trường đất nền tại các tỉnh bắt đầu sôi động trở lại sau thời gian trầm lắng, chủ yếu nhờ tâm lý người mua cải thiện và hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ.

Ông Quang cho rằng đất nền vẫn là loại bất động sản truyền thống, được mua để đầu tư hoặc tích lũy. Khoảng 70% người mua chọn đất nền vì tính chất tích lũy tài sản. Nhu cầu mua để ở, để dành hoặc xây dựng cho công nhân thuê vẫn tồn tại. Ông dẫn chứng, tại Tp.HCM, một lô đất nền 100m2 có giá khoảng 50-70 triệu đồng/m2, nhưng nếu cách xa 10-15km, giá chỉ còn 20-30 triệu đồng/m2. Đây là lý do dòng tiền của nhà đầu tư dịch chuyển về thị trường tỉnh.

"Khoảng 2-3 năm nữa, khi hạ tầng hoàn thiện sẽ ảnh hưởng rõ nét đến giá bất động sản. Trong 6 tháng tới, giá đất nền Tp.HCM sẽ tăng thêm 15-20%, các khu vực lân cận, về ngắn hạn cũng sẽ tăng tối thiểu từ 10-15%", ông Quang nhấn mạnh.

Tuy nhiên, vị này nhấn mạnh rằng tác động của hạ tầng cần đúng thời điểm, đúng địa điểm và phù hợp. Không phải nơi nào có hạ tầng đi qua cũng khiến thị trường bất động sản sôi động và tăng giá. Tương lai của phân khúc đất nền vẫn tập trung ở trung tâm TP.HCM và các khu vực lân cận cách trung tâm từ 20 đến 50 km. Tầm quan trọng của việc kết nối hạ tầng với bất động sản không chỉ tính bằng khoảng cách ki lô mét mà còn phụ thuộc vào thời gian di chuyển

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản đang dần phục hồi. Tiềm năng tăng giá là yếu tố then chốt thúc đẩy nhà đầu tư quyết định đầu tư. Các phân khúc có khả năng sinh lời tốt như đất nền và biệt thự dự án sẽ thu hút sự quan tâm. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần thận trọng khi mua đất nền dựa trên thông tin quy hoạch. Việc chạy theo thông tin sáp nhập tỉnh cũng cần cân nhắc, vì sau sáp nhập, khoảng cách di chuyển không thay đổi đáng kể. Người mua nên ưu tiên các khu vực có tiềm năng tăng giá dài hạn, hạn chế vay vốn, đồng thời tìm hiểu kỹ về pháp lý và khả năng thanh khoản của từng khu vực.