Vì sao bất động sản Bắc Giang vẫn 'sốt nóng'?

Dồn dập tăng mạnh

Từ đầu năm đến nay, giá đất nền tại nhiều khu vực ở Bắc Giang có xu hướng tăng mạnh. Theo chị Nguyễn Thị Hòa, nhân viên một văn phòng tư vấn nhà đất tại thành phố Bắc Giang, giá nhiều lô đất ở khu vực phía Nam thành phố đã tăng thêm 2 - 3 tỷ đồng/lô chỉ trong 3 tháng trở lại đây. Ở vùng ven, mặt bằng giá đất phường Tân Mỹ tăng khoảng 30%, phường Dĩnh Trì tăng 15 - 20% so với thời điểm tháng 1.

Cá biệt, có những lô đất giá tăng mạnh chỉ trong thời gian ngắn. Đơn cử, lô đất tại 1 dự án gần Siêu thị GO! Bắc Giang diện tích 84m2 hiện có giá khoảng 8 tỷ đồng, từng có thời điểm tăng gần 2 tỷ đồng chỉ trong 1 tuần.

Hay một lô đất khác diện tích 133m² có giá khoảng 17 tỷ đồng, cao hơn tuần trước khoảng 3 tỷ đồng. Lô khác rộng 75m² giá khoảng 7 tỷ đồng, cao hơn 1,7 tỷ đồng. Dù giá cao nhưng chủ đất vẫn chưa bán vì còn chờ tăng hơn nữa.

Tại thị xã Việt Yên và huyện Yên Dũng cũ, giá đất tại khu vực gần khu công nghiệp Quang Châu và khu công nghiệp Song Khê - Nội Hoàng hiện dao động trong khoảng 40 - 70 triệu/m², tăng 30 - 40% so với cuối năm ngoái. Một số lô đất có vị trí đẹp, tiếp giáp đường lớn có giá nhỉnh hơn, ở mức 70 - 80 triệu/m2.

"Có nơi đã về đỉnh giá của năm 2022, thậm chí vượt đỉnh cũ khoảng 30% ", chị Hòa nói.

Khảo sát mới đây của PropertyGuru Việt Nam với các môi giới địa phương cũng ghi nhận tốc độ tăng giá của đất nền Bắc Giang đạt khoảng 10-15% so với cuối năm ngoái. Một số nơi có mức tăng tốt hơn, đạt khoảng 20%. Tùy từng khu vực, lượng giao dịch cũng tăng từ 20-40% so với cách đây nửa năm.

Cụ thể, tại thành phố Bắc Giang, đất nền khu Tôn Đức Thắng, gần Big C thành phố, giá bán đã tăng từ 73-77 triệu đồng/m² lên mức 84-90 triệu đồng/m². Đất nền ở Tân Mỹ, khu vực gần chợ Mía, giá đất được chào bán từ 65-70 triệu đồng/m², tăng 15% so với tháng 12/2024.

Ở những vị trí kém đẹp hơn như Đồng Sơn, giá đất tăng từ 27-30 triệu đồng/m² lên mức 31-36 triệu đồng/m² sau chưa đến nửa năm. Đất mặt đường Thân Nhân Trung thuộc phường Mỹ Độ cũng tăng giá từ 65-68 triệu đồng/m² lên 72-78 triệu đồng/m².

Tại huyện Việt Yên, đất gần khu công nghiệp Vân Châu, có vị trí mặt tiền đường kinh doanh, cũng đã tăng từ 40-43 triệu đồng/m² lên mức 45-52 triệu đồng/m². Đất nền ở Quang Châu cũng tăng giá từ khoảng 30 triệu đồng/m² lên mức 34-37 triệu đồng/m². Đất Ninh Khánh, cạnh quốc lộ 1A thuộc Thị trấn Nếnh, Việt Yên tăng giá 15% so với tháng 11/2024, đạt mức 55-58 triệu đồng/m².

Tại huyện Hiệp Hòa, đất mặt tiền kinh doanh thuộc thị trấn Thắng tăng giá từ 70-75 triệu đồng/m² lên mức 80-84 triệu đồng/m². Đất mặt đường quốc lộ 37 cũng thuộc khu vực này tăng giá 10% so với trước Tết Nguyên đán, đạt mức 28-35 triệu đồng/m². Trong khi đó, đất thuộc khu dân cư Bắc Lý tăng từ 38-40 triệu đồng/m² lên 42-44 triệu đồng/m².

Lý giải nguyên nhân khiến đất Bắc Giang tăng mạnh từ đầu năm đến nay, nhiều nhà đầu tư và môi giới cho biết, Bắc Giang là thị trường vệ tinh giáp ranh Hà Nội, đã sôi động từ nhiều năm nay và đến hiện tại, sức hút vẫn còn rất lớn do động lực phát triển hạ tầng và công nghiệp.

Trong tương lai gần, tỉnh sẽ triển khai các tuyến vành đai 4, cao tốc Bắc Giang - Lạng Sơn mở rộng, quy hoạch các tuyến kết nối sang Hải Dương, Quảng Ninh...

Bên cạnh đó, các khu công nghiệp như Quang Châu, Vân Trung, Hòa Phú tiếp tục thu hút FDI, kéo theo nhu cầu nhà ở, dịch vụ và đất nền tăng theo. Điều này là "khoái khẩu" của những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Phần lớn họ sẽ cân nhắc tái cơ cấu danh mục và đón sóng hạ tầng - công nghiệp hóa tại vùng đất giàu tiềm năng.

Chuyên gia khuyến cáo gì?

Ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc - cho rằng, thời gian qua giá đất tại nhiều địa phương, trong đó có Bắc Giang đã có sự biến động lớn do thông tin sáp nhập tỉnh thành.

Nhưng theo ông, một sai lầm phổ biến mà nhà đầu tư Việt Nam hiện đang mắc phải là quan điểm “gần trụ sở hành chính thì giá đất tăng”.

Ông Quyết lý giải: “Nhiều người nghĩ gần trụ sở hành chính thì giá đất cao. Thực tế, khu vực này chỉ phục vụ công chức và cần sự yên tĩnh, trang nghiêm nên không tạo ra sức hút lớn về dân số hay hoạt động kinh tế. Giá bất động sản chỉ bứt phá mạnh ở nơi kinh tế phát triển, giao thông thuận lợi ".

Ông Quyết nhắc đến trường hợp sáp nhập Hà Tây và Mê Linh vào Hà Nội năm 2008. Thời điểm đó, nhiều người kỳ vọng giá đất ở Hà Đông, Sơn Tây hay Mê Linh sẽ “cất cánh” ngay sau khi sáp nhập. Tuy nhiên, thực tế phải mất 10 - 15 năm để giá đất tăng nhờ sự phát triển hạ tầng và kinh tế.

Vì thế, ông Quyết cũng đưa ra lời khuyên, nhà đầu tư không nên kỳ vọng quá cao để đổ xô ôm đất rồi mắc kẹt. Giá bất động sản phụ thuộc vào kinh tế và hạ tầng, chứ không phải trung tâm hành chính.

Đồng quan điểm, Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam cũng nhận định, đất nền vẫn là phân khúc tiềm năng nhưng không đồng nghĩa với việc “mua đâu cũng thắng”. Hiệu quả đầu tư phụ thuộc vào từng khu vực và từng thời điểm cụ thể.

Thực tế, không ít nhà đầu tư lao vào đất nền ở giai đoạn đỉnh sốt nhưng sau đó gặp khó khăn trong thanh khoản, thậm chí phải cắt lỗ khi cần tiền gấp. Nếu không nghiên cứu kỹ lưỡng, nhà đầu tư rất dễ đối mặt với rủi ro.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) - cho hay thời gian gần đây, lợi dụng thông tin về việc sáp nhập một số địa phương, nhiều cá nhân, tổ chức nắm bắt tâm lý người tiêu dùng, nhà đầu tư, đánh vào tâm lý đám đông, tạo hội chứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) kích thích nhu cầu mua bất động sản.

Ông cảnh báo nhà đầu tư cần thận trọng trước các “cơn sốt ảo”. Cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng.