Tăng giá rao lên 20-30%, chiêu trò làm giá để ra hàng của “cá mập”?

Trong chia sẻ mới đây, ông Lê Quốc Kiên, cố vấn đầu tư bất động sản cho hay, hiện không ít dự án căn hộ tại Tp.HCM dù đã mở bán từ vài năm trước, thậm chí đã hoàn thiện xây dựng, vẫn tiếp tục được rao bán sơ cấp với nhiều chính sách ưu đãi nhưng vẫn khó bán. Bên cạnh đó, thị trường thứ cấp dù có nhiều thông tin tăng giá nhưng thanh khoản chậm.

Từ giữa năm 2024 đến đầu năm 2025, nhiều dự án chung cư thứ cấp tại Tp.HCM tăng giá 20-30%. Nguyên nhân một phần do các dự án mới hoặc phân khu mới mở bán, tạo kỳ vọng giá bất động sản tăng trở lại sau giai đoạn thị trường đi ngang. Một phần khác là do giá tích lũy tăng sau 4 năm (2020-2024), trung bình 5-7% mỗi năm. Ông Kiên cho rằng, giá rao bán tăng đột biến khiến người mua thận trọng, cần thời gian làm quen với mức giá mới, đặc biệt khi thu nhập không tăng kịp với tốc độ tăng giá bất động sản.

Theo ông Kiên, cần phân biệt giữa giá tăng có giao dịch thực tế và giá rao. Một số ít căn hộ tăng giá và có giao dịch thật, nhưng nhiều căn khác chỉ tăng giá rao theo xu hướng mà không dễ bán. Ví dụ, một căn hộ mua năm 2021 với giá 5,6 tỷ, thấy các dự án xung quanh tăng lên khoảng 100 triệu/m2, chủ nhà rao bán 8 tỷ (tăng 43% sau 4 năm). Tuy nhiên, đây chỉ là giá rao, và ngay cả khi giảm xuống 7,5 tỷ, việc giao dịch vẫn khó. Hơn nữa, thông tin về các căn tăng giá 20-30% và có giao dịch chưa rõ là thật hay chỉ là chiêu trò đẩy giá để bán hàng của các "cá mập".

Vị này cho hay, hiện nay các dự án có giá càng cao thì giao dịch thứ cấp sẽ càng chậm, đặc biệt các dự án có giá trên 80 triệu đồng/m2. Với mức giá này thì giao dịch thứ cấp sẽ được đẩy lên tiệm cận 100 triệu đồng/m2. Một căn hộ diện tích 60 – 70m2 đã có giá 6 - 7 tỉ, số lượng người có khả năng giao dịch mức giá này sẽ ít. 

Khi được hỏi, có phải việc định giá quá cao so với giá trị thực là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến hiện tượng chậm tiêu thụ thứ cấp, ông Kiên cho rằng, việc giá bán cao là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng chậm tiêu thụ các dự án chung cư nhưng không phải là yếu tố duy nhất.

Giá bán tăng mạnh còn bởi các nguyên nhân như chi phí đầu vào tăng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng cao, chi phí xây dựng và quản lý tăng, cùng với đó, lãi vay tích lũy qua giai đoạn thị trường trầm lắng . Những yếu tố này khiến chủ đầu tư không thể giảm giá bán như kỳ vọng của số đông người mua ở thực, đặc biệt ở các khu vực có giá đất cao, nơi gần như không thể phát triển phân khúc giá thấp.

Tuy nhiên, ngoài giá bán, hai yếu tố khác cũng tác động mạnh đến thanh khoản. Thứ nhất, thời điểm mở bán đóng vai trò quan trọng. Nhiều dự án mở bán trong giai đoạn thị trường trầm lắng (2020-2023), khi người mua ưu tiên giữ tiền mặt, dẫn đến tồn kho lớn. Khi thị trường ấm lên từ 2024, các dự án này, đặc biệt là những dự án gần hoàn thiện, lại mất sức hút với nhà đầu tư.

Thứ hai, sự sụt giảm nhu cầu của nhà đầu tư khiến thị trường phụ thuộc vào người mua ở thực. Thế nhưng thu nhập của người mua sau nhiều năm khó khăn không theo kịp đà tăng giá nhà, làm giảm khả năng chi trả.

Ngoài ra, một số dự án được định giá cao hơn giá trị thực tế khiến người mua cảm thấy không xứng đáng với số tiền bỏ ra.

Phân tích về việc thị trường bất động sản sẽ thế nào khi tình trạng bán chậm kéo dài, ông Kiên nhấn mạnh, có 3 áp lực. 

Thứ nhất, áp lực tài chính đè nặng lên các chủ đầu tư. Nếu tình trạng tồn kho kéo dài, chi phí lãi vay, chi phí quản lý, chi phí duy trì dự án... ăn mòn lợi nhuận. Trong trường hợp xấu, nếu hàng tồn quá nhiều, lãi vay có thể xâm phạm cả phần vốn gốc, đẩy một số chủ đầu tư vào nguy cơ phá sản hoặc mất khả năng thanh toán. Chưa kể, với nguồn vốn bị kẹt trong các dự án tồn kho, chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc triển khai các dự án mới, làm giảm nguồn cung trong tương lai.

Thứ hai, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Để giảm áp lực tài chính, một số chủ đầu tư có thể buộc phải giảm giá bán hoặc bán tháo hàng tồn kho, hoặc tung ra các chính sách chiết khấu lớn để giải phóng hàng tồn, đặc biệt với các căn hộ có nhược điểm. Điều này có thể dẫn đến hiện tượng giảm giá cục bộ, tạo tâm lý chờ đợi ở người mua, đặc biệt gây tổn hại đến quyền lợi của những nhà đầu tư mua sớm, làm giảm niềm tin vào thị trường.

Thứ ba, tác động lan tỏa đến nền kinh tế. Nếu bất động sản tồn kho kéo dài sẽ ảnh hưởng đến ngân hàng khi chủ đầu tư không thể thanh toán lãi vay đúng hạn, làm tăng nợ xấu, ảnh hưởng đến hệ thống tài chính và nền kinh tế. Ngân hàng sẽ thận trọng hơn trong việc cấp tín dụng cho bất động sản, làm giảm dòng vốn vào thị trường. Ngoài ra có thể gây tác động dây chuyền đến các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu xây dựng, nội thất, môi giới...