Nhà đầu tư quan tâm mạnh đến đất nền Đông Anh, giao dịch diễn biến "lạ"?

Đông Anh "giữ nhiệt" thị trường đất nền

Bất động sản Đông Anh liên tục được nhắc đến trong những năm gần đây. Sức hút đến từ nhiều yếu tố về hạ tầng giao thông liên tục được đầu tư mạnh, như cầu Tứ Liên, vành đai 3,5 – vành đai 4…

Ngoài ra, Đông Anh còn nằm trong định hướng quy hoạch trở thành trung tâm hành chính – đô thị mới phía Bắc Hà Nội. Cùng với đó, sự tham gia của các chủ đầu tư lớn như Vingroup, BRG Group, T&T Group… với loạt dự án quy mô cũng đã khiến Đông Anh trở thành điểm đến hấp dẫn của giới đầu tư trong thời gian qua.

Khảo sát trên trang Batdongsan.com.vn, giá bán đất phổ biến tại thị trấn Đông Anh là 100 triệu đồng/m2, xã Đông Hội 115 triệu đồng/m2, xã Tiên Dương 100 triệu đồng/m2, xã Mai Lâm 106 triệu đồng/m2, xã Nam Hồng 73 triệu đồng/m2…

Cũng theo đơn vị nghiên cứu này, đất nền Đông Anh tiếp tục là điểm nóng thu hút nhà đầu tư từ sau Tết Nguyên đán. Riêng trong tháng 4/2025, nhu cầu tìm kiếm đất nền tại Đông Anh đứng đầu toàn thị trường Hà Nội. Kế tiếp là tại Hà Đông, Sóc Sơn, Long Biên, Hoài Đức, Chương Mỹ, Quốc Oai...

Tuy nhiên, khảo sát thực tế tại một số khu vực từng là "điểm nóng" như Cổ Loa, Đông Hội, Tiên Dương… hiện không còn cảnh tấp nập như thời điểm đầu năm, lượng người đến mua đất nền cũng giảm khá nhiều.

Một người dân tại thôn Cổ Dương, xã Tiên Dương cho biết: "Thỉnh thoảng có một thời gian đất nóng lên rồi lại trầm xuống. Nhiều giao dịch là mua đi bán lại qua 4-5 tay, thậm chí 6 tay. Cách đây vài tháng còn đông người đến hỏi mua, giờ thì vắng hơn nhiều."

Hay thông tin từ đại diện một sàn môi giới tại Đông Hội, hồi tháng 2 – 3, có thời điểm nhà đầu tư kéo về hỏi đất nườm nượp. Nhưng sang tháng 4 thì hạ nhiệt rõ rệt. Vì giá tăng quá nhanh, khiến nhiều người bắt đầu chốt lời hoặc ngừng xuống tiền vì không còn biên lợi nhuận rõ ràng. Giao dịch đến nay gần như chững lại.

Ngoài ra, yếu tố pháp lý và thông tin quy hoạch cũng khiến nhiều nhà đầu tư trở nên dè dặt. Không ít lô đất tại các khu vực nóng đều nằm trong diện quy hoạch treo hoặc chưa rõ ràng về mục đích sử dụng, khiến dòng tiền có xu hướng "án binh bất động" chờ thêm thông tin chính thức.

Giao dịch chững lại sau "sóng nóng", nhà đầu tư phòng thủ

Nhận định về thực trạng này, ông Lê Đình Chung, CEO SGO Homes, Thành viên tổ công tác của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, sau giai đoạn tăng nóng, thị trường bắt đầu có dấu hiệu đi ngang, giá ở một số địa phương có dấu hiệu giảm nhẹ, thanh khoản quý 1 đang chậm, một số nơi ghi nhận sốt cục bộ. Xét về mặt bằng chung thì đang chậm hơn so với đầu năm 2024.

Dẫn theo báo cáo quý 1/2025 của VARS, "sóng" đất nền xảy ra ở nhiều nơi với các mức độ khác nhau, nhất là tại các huyện vùng ven Hà Nội, xung quanh các dự án mới triển khai và khu vực đấu giá đất với mức giá rao bán tăng từ 30% đến 80%. Tuy nhiên, thực tế giao dịch chỉ phát sinh tại các lô đất giá trị dưới 2 tỷ đồng, có thể khai thác tạo dòng tiền.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn cho rằng, mặt bằng giá đất tại vùng ven Hà Nội đã tăng liên tục trong những năm qua, khiến nhiều nhà đầu tư và người mua có tâm lý chờ đợi, quan sát thị trường trước khi quyết định.

Bên cạnh đó, thời gian qua, sau thông tin về kế hoạch dự kiến sáp nhập một số tỉnh, các nhà đầu cơ có xu hướng tìm kiếm cơ hội ở những khu vực tỉnh thay vì tập trung vào đất nền lân cận Thủ đô như trước đây. Ngay sau khi tin tức về sáp nhập xuất hiện, nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại những địa phương liên quan đã tăng đáng kể, phản ánh sự quan tâm của nhà đầu tư.

Có thể thấy rằng, dù Đông Anh vẫn giữ vững vị trí "tâm điểm chú ý" của thị trường đất nền Hà Nội, nhưng giao dịch thực tế lại đang phản ánh một tâm lý thận trọng rõ rệt từ nhà đầu tư. Trong ngắn hạn, thị trường có thể tiếp tục phân hóa mạnh, chỉ những sản phẩm đất nền có pháp lý đầy đủ, vị trí đẹp và mức giá hợp lý mới có thanh khoản.

Về dài hạn, Đông Anh vẫn được đánh giá là "vùng trũng đầu tư" với tiềm năng tăng giá tốt nhờ vào quy hoạch định hướng phát triển rõ ràng, hạ tầng ngày càng hoàn thiện và sức hút từ các đại đô thị mới. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh chạy theo hiệu ứng đám đông để không rơi vào tình trạng "ôm hàng" trong các đợt sốt ảo ngắn hạn.