Cổ phiếu bất động sản nổi sóng, Novaland tăng kịch trần “trắng bên bán”, điều gì đang xảy ra?

Thị trường chứng khoán rung lắc mạnh tại vùng đỉnh 3 năm, nhóm cổ phiếu bất động sản trở thành tâm điểm thu hút sự chú ý. Dòng tiền vào ồ ạt đẩy một loạt cổ phiếu tăng mạnh với giao dịch sôi động, có thể kể đến như NVL, HDC, NLG, CEO,… Đặc biệt, cổ phiếu NVL của Novaland thậm chí còn tăng kịch trần “trắng bên bán”.

Thực tế, một số cổ phiếu đầu ngành bất động sản đã rục rịch nổi sóng từ trước, trong đó NVL là một trong những cái tên đáng chú ý nhất. Cổ phiếu này đã tăng hơn 70% chỉ trong chưa đầy 2 tháng, kể từ đáy dài hạn ngày 9/4. Hiện tại, thị giá NVL đã hồi phục về vùng giá cao nhất trong gần một năm trở lại đây.

Nhóm cổ phiếu bất động sản nổi sóng trong bối cảnh thị trường bất động sản có tín hiệu hồi phục khi các vướng mắc về pháp lý tại nhiều khu vực từng bước được gỡ bỏ. Mới nhất, ngày 29/5/2025, UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành quyết định phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000 đối với phân khu C4, theo quy hoạch chung của TP. Biên Hòa tại xã Long Hưng và một phần phường Tam Phước.

Trong đó, nội dung điều chỉnh tập trung vào các dự án: Khu dân cư Long Hưng (227ha) và khu đô thị dịch vụ - thương mại cù lao Phước Hưng (286ha) do DonaCoop làm chủ đầu tư; Khu đô thị Đồng Nai Waterfront (170ha, tên thương mại Izumi City) của Nam Long (NLG); Khu đô thị Aqua City (305ha) của Novaland (NVL). Động thái này góp phần tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, tạo điều kiện cho các dự án sớm đẩy nhanh tiến độ triển khai.

Theo báo cáo phân tích mới đây của NHSV, yếu tố nền tảng sẽ tiếp tục dẫn dắt chu kỳ phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2025 là khung pháp lý được hoàn thiện, với ba bộ luật quan trọng (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS) có hiệu lực từ tháng 8/2024 giúp tháo gỡ vướng mắc và mở khóa nguồn cung.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, hỗ trợ khả năng chi trả của người mua và giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp. Ngoài ra, hạ tầng giao thông và đầu tư công được đẩy mạnh, thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại các khu vực vùng ven, đồng thời gia tăng tiềm năng tăng giá của các dự án có kết nối tốt.

Năm 2025, thị trường bất động sản được kỳ vọng tiếp tục phục hồi, nhưng theo hướng chọn lọc và thực chất hơn. Căn hộ vẫn giữ vai trò chủ đạo nhưng nhà thấp tầng tại các đô thị vệ tinh sẽ trở thành điểm nhấn, nhờ hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng như vành đai 3, vành đai 4, cao tốc và các khu công nghiệp mới. Tâm lý đầu tư được duy trì, song xu hướng đầu tư dài hạn và tích sản sẽ lấn át đầu cơ ngắn hạn.

Thực tế, doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết năm 2024 có xu hướng cải thiện, nhưng sự phân hóa rõ nét giữa nhóm có dự án sẵn sàng bàn giao và nhóm vẫn đang tái cấu trúc. NHSV kỳ vọng thị trường tiếp tục hồi phục trong 2025-2026, nhưng diễn biến sẽ phân hóa mạnh theo chất lượng pháp lý dự án, năng lực triển khai và vị trí địa lý.

NHSV đánh giá doanh thu toàn ngành sẽ tiếp tục hồi phục trong năm 2025 dựa vào việc bàn giao các dự án tồn kho và sẵn sàng khai thác. Tuy nhiên, do lượng người mua trả tiền trước chưa phục hồi mạnh, tốc đô tăng trưởng trong nửa đầu năm 2025 vẫn hạn chế. Doanh thu và lợi nhuận được kỳ vọng sẽ cải thiện rõ nét hơn cuối năm 2025 và trong năm 2026 khi các dự án mới được cấp phép trong năm 2024 đi vào giai đoạn ghi nhận doanh thu.

Theo CTCK này, xu hướng phân hóa sẽ tiếp tục gia tăng phản ánh sự khác biệt về chất lượng quỹ đất, mức độ sẵn sàng pháp lý và năng lực triển khai dự án thực tế của từng chủ đầu tư. Một số doanh nghiệp như VHM, NLG, KDH đang ở vị thế thuận lợi hơn nhờ sở hữu quỹ đất lớn đã hoàn tất pháp lý và có khả năng triển khai dự án nhanh.